Экспертиза незавершенного строительства

На сегодняшний день не являются редкостью ситуации, когда по каким-либо причинам объект договора строительного подряда не может быть достроен и введен в эксплуатацию, приобретая статус «недостроя». На определенном этапе строительства, финансирование такого объекта прекращается, а сам объект консервируется.

Причины в этом случаю могут быть разные, но, как правило, основной и самой главной, конечно, является недостаток финансовых средств и в этих случаях возникает необходимость в его реализации именно как объекта недвижимости.

Понятие объекта незавершенного строительства до недавнего времени четко не было определено действующим законодательством.

Но вопрос о том, каким же образом индивидуализировать объект незавершенного строительства и установить его реальную стоимость остается открытым.

Потенциальные инвесторы должны реально оценивать инвестиционные риски при рассмотрении вопросов вложения капитала в объекты незавершенного строительства. Для того, чтобы инвестор, который планирует капиталовложение в незавершенное строительство, был абсолютно уверен в том, что денежные средства, вложенные в незавершенное строительство, не окажутся что называется «деньгами, выброшенными на ветер» необходимо четко определить все экономические составляющие, которые могут оказать влияние на стоимость реализации рассматриваемого проекта, а также на величину будущей отдачи от него.

Отдельные нормативные акты проясняют ситуацию и устанавливают документы позволяющие индивидуализировать объект. В перечень таких документов входят документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства, включают промежуточные акты сдачи-приемки работ, заключения оценщиков, осуществляющих определение стоимости объекта незавершенного строительства.

Оценка незавершенного строительства даёт определение реальной рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, которая отражает строительную и рыночную стоимость объекта в режиме реального времени. Кроме того, оценка незавершенного строительства может помочь определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположено незавершённое строительство.

Поскольку рынок постоянно меняется, оценка объектов незавершенного строительства представляет довольно сложный процесс, проведение которого под силу только оценщикам, обладающим большим опытом и специальными знаниями. В любом случае, оценка объектов незавершенного строительства дает определение реальной рыночной стоимости, которая отражает рыночную ситуацию на рынке недвижимости и уровень изменения цен строительства.

Оценка незавершенного строительства позволит решить ряд задач, связанных с определением рыночной стоимости объекта для:

- постановки объекта незавершенного строительства на баланс организации; определения рыночной стоимости объекта незавершенного строительства с целью аргументирования экономической привлекательности объекта;
- принятия управленческих решений о дальнейшем использовании объекта незавершенного строительства, в связи с изменением организационно-правовой формы предприятия или организации;
- оформления сделок купли-продажи объекта незавершенного строительства, и принятия решений о рациональном использовании земельного участка, на котором находится объект незавершенного строительства;
- возможности переуступки прав на указанный объект;
- введения объекта незавершенного строительства в состав уставного капитала юридических лиц;
- получением банковского кредита под залог незавершенного объекта;
- принятия решению по управлению объектом;
- осуществления иных действий в отношении объекта незавершенного строительства.

Строительный процесс в современном понимании предусматривает систематический контроль и постоянное проведение экспертной оценки результатов работ. С помощью оценки незавершенного строительства, возможно, решить ряд сложных задач, которые позволят обеспечить соблюдение строительных технологий и правил, добиться экономии финансовых средств, соблюдения норм расхода материалов.

В ходе проведения оценки акцент делается на анализ следующих вопросов:

- оценка фактического объемов и состава выполненных работ;
- оценка соблюдения стоимостных норм выполняемых работ;
- оценка отклонений в расходовании материалов от установленных норм;
- оценка оправданности сверхнормативных материалов и расходов или использование дешевых материалов и материалов низкого качества;
- оценка объемов применяемых строительных материалов;
- оценка технического состояния и объективных сроков завершения строительства объекта или окончания ремонта;
- оценка уровня качества производимых работ;
- оценка соблюдения финансово-отчетной и отчетно-распорядительной дисциплины, корректность норм расхода трудовых, материальных, энергетических ресурсов и иных затрат;
- оценка соблюдения технологии строительных работ, сроки завершения работ, этапы работ и продолжительность технологических циклов.
- оценка выполнения требований установленных норм техники безопасности, охраны окружающей среды;

Очень часто не менее пристального внимания экспертов наряду с техническими аспектами строительного процесса заслуживает вся совокупность административно-управленческих решений и повседневного управления стройкой. Для решения подобных вопросов поможем оценить экономическую эффективность управления и выработать соответствующие рекомендации.